工務店さん選び

物件が決まったら次は改装です。工務店さんにお願いしましょう。
持ち家とか、よっぽど気前の良い大家さんじゃない限り、契約後すぐに家賃が発生してくるので、依頼したい工務店さんは物件探しの段階で、ある程度候補を絞るか、もしくは決めかけてる段階で事前に頼んでおいた方が良いかと思います。
契約後即効工事っていう流れがベストですが、工務店さんによっては忙しくて、こちらの希望の時期に工事が始められないという事も起こりかねますので。

そもそも、私は工務店さんてどうやって頼むのか、どこに頼めばいいのかってのも最初分からない状態でした。引っ越しはいっぱいした事あっても、家を建てた事もなければリフォームした事もなかったですから…

で、とりあえず知り合いの喫茶店の店長さんとかカフェのオーナーさんに聞いてみて、工務店さんの連絡先を教えてもらったりしました。
結局は物件を紹介してもらった不動産屋さんと、たまたま私が当時好きだったカフェを手掛けた大工さんがお知り合いやったという事が発覚して、その方に運良くお願いする事ができました。
大概の不動産屋さんは「工務店まだ決まってないんやったら紹介するよ」って言ってくれはります。

京都で町家などの物件を扱っている不動産屋さんは契約の工務店さんがいて、改装した状態で物件情報を流すっていう所も少なくないです。その場合はその契約の工務店さんを利用しなくてはならないという場合もごく稀にありますので、もし工務店さんを既に決めているとかいうのがあれば事前に確認はしておいた方が良いかと思います。
私の場合は、改装はどの工務店さんに頼んでも良いという事やったので、一応前のお店をやってもらった大工さんと、不動産屋さんが契約してはる工務店さん両方に同じ条件で見積もりを出してもらって、安くつく方を選ぶという手段をとりました。

もし既に頼みたい工務店さんとかが決まってるのなら、物件の内覧に大工さんに一緒に付いてきてもらうっていうのも良いと思います。私はひのとをやる前は、時間が合えば何回か物件の内覧に付いてきてもらいました。そうする事で、だいたいの空間配置や、かかるであろう費用、期間もその場でざっくり知ることができるので、物件を決める際のひとつの手がかりになります。やっぱり大工さんは素人とは見る所が違っていて、「これはそのまま使える」「これは取り合えた方が良い…」とか色々とアドバイスをくれる事もあります。

工務店さんとの相性っていうのは、実際に施工が始まってからじゃないと分からないっていうのが難点です。見積もりを出してもらったり打ち合わせとかの段階でなんとなくの雰囲気はわかりますけどね。

綿密に打ち合わせをして、設計図を細かいところまでみっちり描く方もいれば、設計図はだいたいのもので施工しながら変えていくって方もいらっしゃいます。どちらが良いとか悪いとかでなくて、本当に相性です。

施工が始まったら、もぅ私ができる事ないし〜…と任せっきりにしてしまうのではなく、差し入れがてら現場にはちょいちょい顔を出して、様子を見ながら、これだけは絶対付けたいとか、これはいらないとか、意思表示ははっきりしといた方が良いと思います。はっきり伝えないと大工さんも困りますし、向こう側が良かれと思って付けてくれたものが、実際は特段いらんかったなぁって事も出てきますし。あんまし行きすぎても邪魔になるかもですが…その辺は大工さんの人柄を見ながら調整ですね。その辺りの塩梅難しいですよね…。

そっか、工務店さんとの打ち合わせの時に決めといた方が良い事とかも書いておいた方が良いですよね。

次回記事はそれにします。

物件探し

さて、だいたいのお店のイメージが頭の中で出来上がってきたら、物件を徐々に見ていきます。
実際これが1番手強いんじゃないかなぁ…

タイミングやどこまで妥協できるかが鍵となってきます。

とりあえず不動産屋さんは何軒かに声をかけて条件に合う物件を探してもらう方がいいかと思います。それぞれの不動産屋さんで取り扱う物件の得手不得手がありますし。
あとは勢力的にお店を展開してはる方は結構新しい物件情報を常に集めてはるので、相談ついでにこんな感じの物件が出てきたら連絡ちょうだいっていうのもありです。とか、その方に不動産屋さんを紹介してもらうのもありかな。

物件探しで決めとくべき事は、家賃、広さ、エリア、店舗利用可かどうか。
改装費を抑えたいなら居抜き物件のみで探してもらうのも手ですが、なっかなか滅多に良いのが出てきません。運任せですね。あ、こだわりとかがあんましないようならすぐ見つかるかも…。

例えば私は、今のお店の場合、
町家もしくは古民家で、出来れば路面でない方が嬉しい。広さは15畳〜20畳くらい?(平米表記って苦手なんです…)飲食用に改装OKで家賃は○万円以下、北は北大路通、南は五条通り、東は東大路通り、西は西大路通りまでのエリア、駅近、もしくはバス停が近い、地下鉄沿線ならなお良い…みたいな条件で探してもらいました。
なかなかハードルの高い条件でしたが、とにかく『1年以内に絶対お店すんねん…出てこい出てこい〜〜…南無阿弥陀仏〜…スリスリ🙏…』って毎日念じてたら今の物件がタイミングよく出てきてくれました。

ちなみに物件探してる時は、時間ができたら自転車かっ飛ばして希望エリアをウロウロしまくって、貸家とか貸テナントとかがないかどうかチェックしまくってました。出かけてる時とかでも空きテナントがないかキョロキョロしたり…おかげで今でも空きテナントとか貸家とかついつい探す癖がついちゃってます。
気になった物件は問い合わせて物件情報を聞いたり、内覧させてもらったりしました。最初の頃は不動産屋に電話かけるのもドキドキしてたっけ…あの頃のピュアな私どこいった?
自分の足で探しにいくと、そのエリアの雰囲気とか人通りとかが分かるので良いですよ。これは色んな開業指南本とかにもよく書かれてますね。実際見に行って、物件はいっぱいありそうやけどこのエリアはちょっと自分には合わんやろな…ってとこもあって、希望エリアから外してもらった事もあります。なんとなくの雰囲気って大事。

物件を見る時って、そこに自分が立ってるとか、働いてる様子をイメージしてみて、しっくりくればOKやと思います。何軒か見てると、その物件にウェルカムされてるか拒絶されてるかっていうのがなんとなく感覚的に分かってくると思います。神経研ぎ澄ませてみてください。

ちなみに私が今の物件を決めた時の決め手は、階段下の押入れの棚でした。
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立地も良かったし、広さも家賃もほぼ条件通りやったんですが、実はいまいち建物自体にそこまで魅力を感じてなかったのです。ただ、この押入れの棚を見た時に、『あぁ、なんかこれ使いたいな…』って思ってしまったので、魅力は感じてなかったものの、条件的に悪い所もなかったしここに決める事にしました。
結局の所、条件も大事やけど最終的にはフィーリングって事です。

ちなみに階段下の棚は…
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なんという事でしょう〜✨
そっくりそのまま素敵な飾り棚に使われております。

ほんとに元の物件からそのまま使ったのってこの部分だけかも…後は全部ぶっ壊した(笑)
まぁ改装に関してはまた別の記事で…。










だいたいの流れ

なんか心構えのことばっか書いてしまってる気がするので、多分そろそろ、んな精神論はどうでもえぇねん!もっと為になる情報流せや!て思われてる頃やと思いますし、徐々に実用的な事を書いていこうかなと思います。
今回はお店を開店するまでのだいたいの流れに関して。

ざっくり言うと
物件決める→改装する→営業許可申請する→オープン

これだけです。ざっくり過ぎるかもですが、こんな簡単なもんです。
個人の飲食店をやるのにあたっては免許も資格も何にもいりません。やる気さえあれば誰でも出来ます。

ただ、流れは簡単ですがそれぞれが結構濃い!

物件を決めてしまってからは家賃が発生してくるので、金銭的な無駄を省く為には、改装、メニュー決め、試作、小物の準備などはほぼ同時進行で、許可さえ取れたら即営業!というのが効率が良いっていうのは分かりますよね?
金銭的に余裕のある方はゆっくりじっくり、あれこれ考えながらやった方が納得のいくお店が出来ると思います。焦るとやっぱり府に落ちない部分が多くなるので。

私はなるべくお金をかけたくなかったので、物件が決まる前にだいたいのメニューや試作、絶対に何がなんでも置きたい家具や、食器、雑貨などの収集は済ませておきました。部屋が物置状態でえらい事になりましたが仕方ありません。早く物件を決めようっていうモチベーションにも繋がるっちゃ繋がるので、なかなかケツに火がつかない人はとりあえず小物集めから始めたらいかがでしょうか?結局使わなかったっていうか使えなかった物も多々ありましたが…(汗)

ただ、物件が決まらないとどうしようもない物もあるのです。主にキッチン設備、例えば業務用シンクや冷蔵庫などは物件の大きさ次第で置くサイズを考えないといけないですし、大きめの家具は物件次第で置けなかったり…うまいこと居抜き物件が見つかれば買う必要もなくなるって事もありますし。
まぁ設備や家具に合わせて物件を選ぶっていうのもひとつの手ですけどね。

物件を探すのと同時に、だいたいのキッチン設備の相場というか、どんな形、サイズがあるか、くらいは把握しておいた方が後々楽やと思います。
同じ機材でもお店によって価格がだいぶ違ったりしますし、出来る事なら安く手に入れたいですしね。
物件が決まってしまったら、他に決めなくてはならない事がたくさん出てくるので、色んなお店を回ったり、調べたりしてる時間が取りにくくなります。なのである程度のところまでは時間のある時に調べ尽くして、物件が決まったら、この店で形とサイズだけ選んで購入!っていう状態まで持っていってれば気持ちがちょっと軽くなります。

出来ることは時間のあるうちに…が鉄則です。
焦るとろくな事になりません。